ຄຳຕອບສັ້ນສຳລັບຜູ້ທີ່ຊອກຫາຂໍ້ມູນນີ້ຢູ່
ໃນປີ 2025-2026, ນັກວິເຄາະຈາກ Bangkok Post ໄດ້ລະບຸປະກົດການໃໝ່ໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາໄທ: ຜູ້ຊື້ທີ່ມີຄຸນສົມບັດຄົບຖ້ວນ ແລະ ມີເງິນຈ່າຍໄດ້ຈິງ ກໍຍັງຖອນຕົວອອກຈາກການຊື້ເອງ ເຊິ່ງເອີ້ນວ່າ ການປະຕິເສດຕົວເອງ (self-rejection). ສຳລັບນັກລົງທຶນຊາວລາວທີ່ຖືຊັບສິນໃນໄທຫຼືວາງແຜນຊື້, ນີ້ບໍ່ແມ່ນເລື່ອງທາງຈິດຕະວິທະຍາ - ມັນສົ່ງຜົນກະທົບໂດຍກົງຕໍ່ລາຄາ, ຄ່າເຊົ່າ ແລະ ໄລຍະເວລາທີ່ໃຊ້ຂາຍຄືນ.
ການປະຕິເສດຕົວເອງແມ່ນຫຍັງ ແລະ ເກີດຂຶ້ນແນວໃດ?
ຈິນຕະນາການຜູ້ຊື້ທີ່ໄປເບິ່ງໂຄງການ, ຮ້ອງຂໍໃບສະເໜີລາຄາ, ຊົມເຊີຍຫ້ອງທີ່ຖືກໃຈ - ແລ້ວຈາກໄປໂດຍບໍ່ມີຄຳອະທິບາຍ. ບໍ່ແມ່ນວ່າຫ້ອງບໍ່ດີ ຫຼື ລາຄາສູງເກີນ. ພວກເຂົາໂຕ້ວາທີກັບຕົວເອງຈົນໝົດຄວາມກ້າ. ນັ້ນຄືການປະຕິເສດຕົວເອງ.
ນັກວິເຄາະໄດ້ລະບຸ 3 ຂັ້ນຕອນຂອງຂະບວນການນີ້:
- ຂັ້ນຊອກຫາ - ຜູ້ຊື້ສົນໃຈ, ຊອກຂໍ້ມູນ ແລະ ໄປຊົມໂຄງການ
- ຂັ້ນສົງໄສຫຼັງຊົມ - ເລີ່ມຄິດວ່າ 'ຖ້າລາຄາລົດລົງອີກຈະເຮັດແນວໃດ?'
- ຂັ້ນຖອນຕົວ - ອອກຈາກຕະຫຼາດໂດຍສິ້ນເຊີງ ເຊິ່ງໂດຍສະເລ່ຍແລ້ວໃຊ້ເວລາ 6-12 ເດືອນ ຈຶ່ງກັບມາໃໝ່
ສຳລັບຜູ້ຂາຍ ຫຼື ນັກລົງທຶນທີ່ຖືຊັບ, ໜ້າວຽກຫຼັກຄືການຫ້າມຜູ້ຊື້ໄຈ່ຈາກຂັ້ນ 1 ໄປຂັ້ນ 2 - ຊຶ່ງຮຽກຮ້ອງຄວາມໄວ, ຄວາມໂປ່ງໃສ ແລະ ຄຸນນະພາບໃນການນຳສະເໜີ.
ຕົວເລກທີ່ຕ້ອງຮູ້: ສະພາບຕະຫຼາດ 2025-2026
| ຂໍ້ມູນ | ຕົວເລກ |
|---|---|
| ຈຳນວນຫ້ອງຄ້າງຂາຍໃນກຸງເທບ (AREA, ທ້າຍປີ 2025) | ກວ່າ 200,000 ຫ້ອງ |
| ອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ຢູ່ອາໃສ ສຳລັບຄົນໄທ | 6.5-7% ຕໍ່ປີ |
| ອັດຕານະໂຍບາຍ ທຫ. ທ. ຕົ້ນປີ 2026 | 2.25% |
| ດັດຊະນີຄວາມເຊື່ອໝັ້ນຜູ້ບໍລິໂພກ (ມ.ຊ.ຄ.) | ຕ່ຳກວ່າ 55 ຄະແນນ ຕໍ່ເນື່ອງຫຼາຍໄຕຣມາດ |
| ເວລາຂາຍຄືນ condo ກຸງເທບ | ນາດຂຶ້ນ 15-25% |
| ລາຄາຕໍ່ ມ² ໃນ Bang Tao, ພູເກັດ | ເພີ່ມຂຶ້ນ 8-12% ຕໍ່ປີ |
| ນັກຊື້ຕ່າງຊາດໃນ condo ກຸງເທບ (CBRE 2025) | ປະມານ 25% |
| ສ່ວນຮ່ວມຕ່າງຊາດໃນ villa ພູເກັດ | ປະມານ 60% |
| ສ່ວນຮ່ວມຕ່າງຊາດໃນ Samui ແລະ Koh Phangan | ສູງເຖິງ 90% |
ໂຊນໃດໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຫຼາຍ - ແລະ ໂຊນໃດປອດໄພກວ່າ?
ກຸງເທບ: ຈຸດທີ່ຕ້ອງລະວັງ
ເຂດທີ່ໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຮ້າຍແຮງທີ່ສຸດຄືໂຊນທີ່ມີ condo ສ້າງໃໝ່ຫຼາຍ ໄດ້ແກ່ Ramkhamhaeng, Patthanakan, Bang Na ແລະ Rangsit. ໃນເຂດເຫຼົ່ານີ້, ສະຕ໋ອກຄ້າງ ແລະ ຜູ້ຊື້ຫຍໍ້ທໍ້ຢູ່ພ້ອມກັນ - ສ້າງຄວາມກົດດັນລາຄາທີ່ໜ້ອຍທີ່ສຸດສຳລັບເຈົ້າຂອງ ແລະ ນັກລົງທຶນ. ໂຊນໃຈກາງເຊັ່ນ Sukhumvit, Silom, Sathorn ໄດ້ຮັບຜົນກະທົບໜ້ອຍກວ່າ ເພາະສະຕ໋ອກໜ້ອຍກວ່າ.
ລາຄາ condo ກຸງເທບທີ່ຖືກກົດດັນຫຼາຍທີ່ສຸດຢູ່ໃນໄລ່ 3-7 ລ້ານ THB.
ພູເກັດ ແລະ ໝູ່ເກາະ: ຕ່າງຂ້ວ
ຕ່າງຈາກກຸງເທບໂດຍສິ້ນເຊີງ. ຕະຫຼາດ resort ໃນ ພູເກັດ, Koh Samui ແລະ Pattaya ດຳເນີນໂດຍອີງໃສ່ຄວາມຕ້ອງການຈາກຕ່າງຊາດ ບໍ່ແມ່ນຜູ້ຊື້ໄທທີ່ກູ້ທະນາຄານ. ນັກລົງທຶນຕ່າງຊາດຕັດສິນໃຈຈາກຜົນຕອບແທນ (yield) ແລະ ຄ່າຄອງຊີບ - ບໍ່ແມ່ນຈາກຄວາມຢ້ານໃຈທາງຈິດຕະວິທະຍາ.
ລາຄາ villa ທີ່ຢູ່ ເທິງ 5 ລ້ານ THB ໃນ resort zone ຍັງຄົງໄດ້ຮັບຄວາມຍືດ.
ໂອກາດທີ່ຊ່ອນຢູ່ໃນຄວາມຢ້ານໃຈຂອງຄົນອື່ນ
ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ການທີ່ຜູ້ຊື້ຖອນຕົວຈຳນວນຫຼວງຫຼາຍໝາຍຄວາມວ່ານັກພັດທະນາ (developer) ທີ່ເຄີຍຍືນຢູ່ລາຄາ ຕອນນີ້ຕ້ອງຍື່ດໄມ້. ສິ່ງທີ່ພວກເຂົາສະເໜີ:
- ສ່ວນຫຼຸດ 15-20% ສຳລັບສັນຍາທີ່ເຊັນໃນວັນຊົມໂຄງການ
- ຊຸດເຟີນີເຈີຟຣີ
- ແຜນຜ່ອນຊຳລະຍາວ 36 ເດືອນ
ລາຄາທາງການ (official price list) ບໍ່ປ່ຽນ - ແຕ່ລາຄາຈ່າຍຈິງຫຼັງໄດ້ຮັບ incentive ອາດຕ່ຳກວ່າລາຄາໂຄສະນາ 10-20%.
ລັດຖະບານໄທກຳລັງພິຈາລະນາໃຫ້ສ່ວນຫຼຸດຄ່າທຳນຽມໂອນ - ຫຼຸດຈາກ 2% ລົງເຫຼືອ 1% ແລະ ຄ່າຈົດຈຳນອງຈາກ 1% ລົງເຫຼືອ 0.01% - ສ້ວຍໂອກາດທີ່ຈະໝົດອາຍຸ.
ສຳລັບຜູ້ທີ່ເນັ້ນລາຍຮັບຈາກຄ່າເຊົ່າ, ສະພາບແວດລ້ອມປັດຈຸບັນຊ່ວຍໃຫ້ລ໋ອກລາຄາໄດ້ຕ່ຳກວ່າຈຸດສູງສຸດຂອງຕະຫຼາດ. ຊ່ວງເວລານີ້ ບໍ່ໄດ້ຢູ່ຕະຫຼອດໄປ.
ເລື່ອງໂຄງສ້າງການຖືຄອງທີ່ຕ້ອງຮູ້ໄວ້
ປີ 2026 ຍັງມີຄວາມກ່ຽວຂ້ອງກັບການຂ້ຈັດ nominee ownership - ໂຄງສ້າງທີ່ຜ່ານມາໃຊ້ຄົນໄທໃສ່ຊື່ຖືທີ່ດິນແທນຊາວຕ່າງຊາດ. ໃນໂຊນ resort ໂດຍສະເພາະ, ທາງການໄທໄດ້ເຂັ້ມງວດ ແລະ ຜູ້ຊື້ຕ່າງຊາດຫຼາຍຄົນກຳລັງຊ້ອຍ ແລະ ຊອກຄຳປຶກສາທາງກົດໝາຍ.
ຕາມ Phuket News, ຄວາມເຂັ້ມງວດນີ້ບໍ່ໜ້າຈະດັບຄວາມຕ້ອງການຕ່າງຊາດໄດ້ - ແຕ່ກຳລັງຄ່ອຍໆດັນທ່ຽງໄປຫາໂຄງສ້າງທີ່ຖືກກົດໝາຍ:
- Freehold condo: ຊາວຕ່າງຊາດຖືໄດ້ຢ່າງຖືກກົດໝາຍ ສູງສຸດ 49% ຂອງຈຳນວນຫ້ອງໃນອາຄານ
- Leasehold villa: ສາມາດທຳໄດ້ ຖ້າໂຄງສ້າງຖືກກວດສອບໂດຍທະນາຍຄວາມອະສັງຫາໄທທີ່ໄວ້ວາງໃຈໄດ້
ການລົງທຶນໃດກໍຕາມໃນ villa ຫຼື ທີ່ດິນ ຕ້ອງໃຊ້ທະນາຍຄວາມຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານຊັບສິນໄທຕັ້ງແຕ່ຕົ້ນ - ບໍ່ແມ່ນທ້າຍ.
ຄຳຖາມທີ່ຕ້ອງຖາມຕົນເອງ: ຄວນລໍຖ້າລາຄາລົດຕື່ມບໍ?
ນີ້ຄືກັບດັກ. ຕະຫຼາດອະສັງຫາໄທໝູນວຽນເປັນວົງຈອນ ແລະ ສ່ວນຫຼຸດທີ່ developer ສະເໜີໃຫ້ຢູ່ໃນຂະນະນີ້ ເປັນສິ່ງຊົ່ວຄາວ. ຜູ້ທີ່ລໍຖ້າ 'ລາຄາດ້ານລຸ່ມ' ອາດຈະພາດທັງຊ່ວງ incentive ຂອງ developer ແລະ ຊ່ວງ incentive ຄ່າທຳນຽມຈາກລັດ.
ນັກລົງທຶນທີ່ສະຫຼາດເນັ້ນ ຜົນຕອບແທນຄ່າເຊົ່າ 5-8% ສຸດທິຕໍ່ປີ ໃນໂຊນທີ່ supply ຈຳກັດ - ບໍ່ແມ່ນລໍຖ້າ 'ຈຸດຕ່ຳສຸດ' ທີ່ຍາກຈະວັດໄດ້.
ສຳລັບນັກຊື້ຊາວລາວ: ງົບລົງທຶນໄລ່ໃດເໝາະ?
- Condo ກຸງເທບ ທີ່ໃຫ້ຄ່າເຊົ່າດີ: 4-8 ລ້ານ THB (ປະມານ 110,000-220,000 USD)
- Villa ພູເກັດ: ເລີ່ມຕົ້ນທີ່ 15 ລ້ານ THB (ປະມານ 415,000 USD)
ຜູ້ທີ່ຕ້ອງການຂໍ້ມູນເຊິ່ງເຈາະຈົງ ອາດຊ່ວຍໄດ້ຈາກທີມງານ ອະສັງຫາລິມະຊັບໄທ ທີ່ຊ່ຽວຊານດ້ານຊັບສິນໄທສຳລັບຜູ້ຊື້ຊາວລາວ.
ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: Bangkok Post